Визия за жилищата на София

Визия за жилищата на София

Жилищното строителство и инвестициите, които продължават да се увеличават, са един от сериозните фактори, които засягат качеството на живот в големите градове. В този контекст, обаче, все по-често се намесват различни организации и експерти, които въвеждат понятия, като публични пространства, градска култура, placemaking, играещи все по-голяма роля в инвеститорските намерения. За това кои са факторите за качествена жилищна среда и как би трябвало да се развива жилищното строителство в голямите градове, разговаряме с урбанистите Ангел Бондов и Тодор Кесаровски. Двамата са съоснователи на сдружение „|Не|Формално“ и експерти-координатори на един от най-мащабните placemaking проекти THE SPOT/Якото място, реализиран през 2017 в 10 града, а второто издание започна съвсем наскоро и очаква още по-сериозни резултати.




Казват, че предстои още по-голям бум на строителството в София и големите градове в България. Изолирайки обичайната негативна настройка, можете ли да ни кажете, какво е положителното отражение на тези тенденции?

Повишеният строителен интерес в столицата определено е позитивен знак. Той показва, че градът се развива и има нужда от нови жилищни и офис площи, които да задоволят нарастващите нужди. Инвестициите и строителството сами по себе си не са лошо нещо, те са възможност да подобрим средата в българските градове. За да се случи това ефективно, обаче е необходимо тези инвестиции да бъдат стратегически използвани, за да се подобри цялостно градската среда, а не само на отделни парчета. Това може да бъде подпомогнато чрез различни инструменти, като например инвестиции в изоставени сгради или такива с културно-историческа стойност с цел попълване на градски ‚празнини‘, влагане на процент от инвестициите в подобряване на заобикалящата публична среда, цялостна координация на инвестиционния процес и следване на единна визия за развитието на града - набелязване на зони с потенциал и зони с нужда от инвестиции.


Как инвестициите в строителството, базирани на споменатите инструменти, могат да подобрят цялостно градската среда?

Няколко неща, които могат да се предприемат в сравнително краткосрочен план са: по-специално отношение към потенциалните инвестиции в изоставените сгради и дори тези с културно-историческа стойност. Прави впечатление, че дори в градовете със завишен инвестиционен интерес (София и другите големи градове) има множество ‘кафяви’ зони и функционални ‘празнини‘, изпълнени с голямо количество неизползван сграден фонд и занемарена градска среда. При координирано инвестиционно планиране и съответните стимули, тези територии и сгради могат да бъдат преобразени и да се превърнат в едни прекрасни градски зони. Има достатъчно положителни примери в световната практика, от които да се черпи опит, но е недопустимо сгради като тютюневите складове в Пловдив или редица къщи с висока културно-историческа стойност в София да бъдат в окаяно състояние от десетилетия, при положение, че има значителен инвестиционен интерес в строителството. Да, може би преобразуването на подобни сгради няма да е най-ефективното решение за индивидуален инвеститор, но при координирани действия от публична, както и от частна страна и определяне на разумни стимули, може да се постигнат генерални позитиви за всички.

Снимки от споделено работно – ателийно пространство и кафе Pllekв трансформираната пристанищна зона NDSMв Амстердам, Холандия. Източник: Travelingeurope.biz 


Огромен положителен ефект може да се постигне чрез обмисляне на връзката сграда – публично пространство. Доста често, в нашия контекст, инвеститорите искат да изпълнят максимално позволените параметри за плътност и интензивност на застрояване като не обръщат внимание на прехода, връзката на сградата с публичната среда. Това често е голяма грешка тъй като сградите и тяхната архитектура са основна част от оформлението на градската среда и емоциите, които тя поражда. Възприятието на града, дефинирано в книгата ‘The City at Eye Level’, е условно разделено на две нива:

- Публична действителност – тя включва публичното пространство (всичко, което е публична собственост) и се дефинирана и влияе от заобикалящите го сгради (частна собственост);
- Градът на нивото на очите – тук се включват първите/приземните етажи от сградите (частна собственост) и публичното пространство наоколо (публична собственост).

Тоест, това, което хората виждат и начинът, по който усещат градската среда се определя от комбинацията на частни и публични елементи в пространството. Важно е да се работи (дори и нормативно) за осмисляне ролята на сградата и нейното въздействие върху публичните пространства и върху усещането на хората за градската среда.

Основна концептуална постановка в книгата ‘The City at Eye Level’. Източник: Stipo NL


Самите публични пространства са другият ключов елемент, на който логично трябва да се обърне внимание, за да се максимизира ефектът от строителните инвестиции и да се постигне високо качество на градска среда. Това може да стане чрез заделяне на част от инвестициите за облагородяване или изграждане на нови публични пространства. По такъв начин и с използването на определени подходи (като ‘placemaking‘) може да се постигне изключително голям, положителен, социален ефект, който би подобрил както качеството на градската среда, така и имиджа на инвеститора. Ситуация ‘win-win-win‘, в която и трите страни – жители, инвеститор и община печелят. За жалост, в София и другите големи градове ставаме свидетели на точно обратното - инвестира се единствено в жилища и офиси, но не и в публични пространства и социална инфраструктура. Това води до функционални затруднения на тези зони и респективно рефлектира в ниско качество на обитаване и градска среда в дългосрочен план.


Какво определя жилищната среда като качествена? От какво има нужда една жилищна зона, за да осигури благоприятни условия за живот?

Качествената жилищна среда е нещо, което е много лесно да се усети, възприеме и дефинира, но е доста трудно да се създаде. Както може да се досетим, универсалните характеристики на една приятна жилищна среда са: достъпност, разнообразност (на функции, жилищни типологии и т.н.), социално-икономическа обслуженост, здравословна и безопасна околна среда с динамични и приобщаващи публични пространства. Когато погледнем внимателно нашите градове, може да отбележим, че като отчетем някои изключения (неизградена ВиК инфраструктура и подземни паркинги), голяма част от специфичните проблеми на жилищна среда не са породени от неизграденост на елементите на градската среда, а по-скоро от липсата на ефективен модел на поддръжка и контрол при изграждане и употреба на дадените структури. Всеки иска да обитава една по-приветлива и атрактивна среда. Поради тази причина е основополагащо да се установят нови ефективни модели на поддръжка и използване на публичните пространства в близост до жилищните сгради. Например, такива каквито биха предоставили повече правомощия, но и задължения към местните граждани и / или бизнес.

Какво е бъдещето на благоприятната жилищна среда? Каква трябва да бъде тя и какъв според теб трябва да е приносът на инвеститорите към нея?

Благоприятната жилищна среда в бъдещето трябва да бъде съобразена със съществуващите дадености в градската среда, да ги уважава и надгражда без да унищожава характерния контекст на дадената пространствена структура – улица, квартал, населено място. Естествено, бъдещето на благоприятната жилищна среда има нужда от множество публични пространства с високо качество. Именно те са онази жива и социална част, от която всички граждани имат нужда. Публичните пространства са, както алтернатива на жилището, така и естествено продължение и допълнение към него. Затова инвеститорите трябва да бъдат стимулирани да обръщат повече внимание на този аспект.

В допълнение, приносът на инвеститора може да бъде както върху физическото измерение на сградата, така и върху качеството на заобикалящата я среда – била тя частна или публична. Показването на отношение и разбиране на градската среда и характерния контекст при определени инвестиционни намерения, са начинът, по който следва да се реализират проекти в бъдещето. За целта е препоръчително, освен за физическата среда, да се отделят средства и за управлението ѝ в дългосрочен план, както и специализирани експерти, които да правят проучвания и да дават насоки по горните теми с цел оптимизиране на инвестициите и повишаване качеството на градската среда.

Посочете някои добри примери за жилищен квартал. Има ли такива в България?

Оценката за ‘добър‘ жилищен квартал е доста комплексна и сложна. И все пак, ако трябва да споменем пример за подобен квартал, според нас като такъв може да определим ж.к. ‘Мусагеница‘ или частта от Младост 1, западно от Дървенишка река. Според нас този квартал може да бъде определен като ‘добър‘, поради следните причини:

- През него не преминава голяма пътна артерия и липсва транзитен автомобилен трафик, което оказва влияние върху спокойствието (шумово замърсяване), качеството на въздуха и сигурността на средата;

- Кварталът не е пренаселен и презастроен, поради което различните видове площи (жилищни, паркинг, озеленени, обслужващи и др.) са достатъчни, за да задоволят нуждите на населението;

- Във връзка с горното, съществуват множество междублокови (публични) пространства, запазили първоначалната си визия, с висок процент на озеленяване, ландшафт, градско обзавеждане и разнообразни функции;

- Налично е много високо ниво на обслужване – транспортно, социално (в близост до болници, наличие на училище и детски градини + други социални заведения) и предлагане на разнообразни услуги – съществуващият пазар, който задоволява много видове потребности;

- Благоприятно местоположение в градската структура - в близост до ЦГЧ, Студентски град (парк) и Борисовата градина.

Накратко, кварталът за момента успява да запази замисъла, с който е бил планиран и поради една или друга причина не се превърнал в ‘жертва‘ на неразумен и неконтролиран инвестиционен интерес. Тези фактори, в унисон с даденостите на квартала към днешна дата, са предпоставките, които определят високото качество на градската среда в него.

 

Изглед към жилищния комплекс ‘Mусагеница’ в София, България. Източник: Гугъл карти




Като чуждестранен пример може да дадем един комплекс, който имахме възможност да разгледаме на живо - ‘Henriksdalsberget’ в Стокхолм (Швеция). Въпреки масивните си размери и големият брой население, което го обитава, качеството на публичната среда, достъпността, социално-икономическото обезпечение, чувството за сигурност и възможностите за рекреация в междублоковото пространство и непосредсвено около комплекса, са на много високо ниво. Интересно е да се спомене, че в случая на ‘Henriksdalsberget’ голяма заслуга за постигането и поддържането на приятна жилищна среда има наличието на колектив от професионални мениджъри, отговорни за управление на пространството и осъществяване на връзката между обитателите и отделните институционални структури (община, училище, агенции управление на отпадъците, градски транспорт и т.н.). Подобен тип решение може да служи като добър пример за българските жилищни комплекси, но естествено трябва да се съобрази с конкретни контекстуални проблеми, механизми и потенциали.

Не случайно даваме два позитивни примера от типа жилищен комплекс. Огромният брой жители, които обитават подобни структури в българските градове и генералната негативна нагласа към тях ги прави ключов казус за българското градско развитие. Позитивната промяна в жилищните комплекси е напълно възможна и зависи от провеждане на конструктивен диалог между общинска администрация, професионалисти и жители. Тази дискусия трябва да бъде фокусирана върху уточняване и дефиниране на оптималния механизъм за трансформирането на жилищните комплекси в атрактивни жилищни структури.

 

Изглед към жилищния комплекс ‘Henriksdalsberget’ в Стокхолм, Швеция. Източник: Гугъл карти