Ивайло Мишев в интервю за новото направление „Централна и Източна Европа“ в BLD и офиса на компанията в Полша

Ивайло Мишев в интервю за новото направление „Централна и Източна Европа“ в BLD и офиса на компанията в Полша

Наскоро поехте ръководството на новото направление „Централна и Източна Европа“ в BLD. Разкажете ни за вашата професионална подготовка и опит в индустрията. 

В имотния бранш съм от 2007 година, когато започнах кариерата си като финансов мениджър „Проекти“ в българския офис на Арко Вара – по това време една от водещите групи за инвестиции и развитие на недвижими имоти в Прибалтика. През 2010 г. поех управлението на компанията в страната за следващите 10 години. За това време изградихме и реализирахме успешно 5 жилищни проекта с общо 70 000 кв. м РЗП, управлявахме активно офис и търговски център с над 7 000 кв. м РЗП и малък страничен BTR бизнес с 15 апартамента, като в допълнение публикувахме АДСИЦ на Българската Фондова Борса. В последните години придобихме земята, създадохме концепцията и получихме Разрешение за строеж за това, което трябваше да бъде един от най- мащабните смесени проекти в страната – „Ботаника Лозен“ край София, с РЗП над 120 000 кв. м и очакван размер на инвестицията от над 100 млн. евро, но по решение на собствениците инвестицията беше замразена предвид Ковид-19. През последните 2 години управлявах международния бизнес на една от най-високотехнологичните български компании, която произвежда специализирани системи за секторите отбрана, авиация и вятърна енергия, с проекти в над 30 държави. Накратко, от повече от 15 години работя с чуждестранни инвеститори и по проекти в чужбина, като през преобладаващата част от времето – в сектора на развитието на недвижими имоти. Към екипа на BLD се присъединих в края на 2022 г. с цел да стартирам и организирам международната експанзия на компанията с начална дестинация – Полша.

Как се чувствате, поемайки това ново професионално предизвикателство и какви са отговорностите, които имате като директор направление „Централна и Източна Европа“ в BLD?

Чувствата, разбира се са изключително позитивни, както в личен, така и в „народопсихологически“ аспект: компания от малка и развиваща се с по-бавни темпове държава като България е създала капацитет отвъд възможностите, които собствената ѝ страна предлага, има самочувствието, желанието и потенциала да навлезе на външен пазар, и то не какъвто и да е. Говорим за пазар, който е 5-6 пъти по-голям в чисто географски и демографски аспект, десетилетие-две напред в развитието си (във всички аспекти), на няколко години разстояние от статус на развита държава. Личните чувства при тази фактическа обстановка са на заден план, това е по-скоро новина с национално значение.

Навлизането на нов пазар е свързано със значителни по размер инвестиции и рискове. Периодът на запознаване с пазара, създаване на мрежа от контакти, проучване на местните правна, финансова, административна среда, набавянето на потенциални инвестиционни проекти и оценката им – всички тези неща отнемат изключително много време, през което компанията единствено изразходва средства. Набраните в този процес информация, контакти и проекти са необходими за извършване на дейност, но не са безрискови. Моите основните отговорности са да минимизирам периода на „горене“ на пари, да набавя проекти с инвестиционен потенциал и премерен рисков профил, както и да създам местната структура и екип, които да са основата за дългосрочното присъствие и развитие на BLD в Полша, а впоследствие – за навлизането и на други пазари от ЦИЕ.

Разкажете ни повече за текущата ситуация и актуалните тенденции на пазара на недвижими имоти в ЦИЕ и Полша.

Ситуацията на пазарите в Полша и ЦИЕ не е драстично по-различна от тази в България, поради факта, че всички се влияем от едни и същи глобални фактори – текущата инфлация, покачващи се лихви и затягане на кредитирането, войната в Украйна, Ковид-19, очакваната рецесия, опасенията от прекомерно високите цени на жилищата през последните 3 години. По подобие на България, пазарът в Полша продължава да е изключително устойчив, като към момента не се наблюдават генерални спадове, нито склонност на конкретни инвеститори да правят отстъпки отвъд стандартните 2-3%. Специално в Полша, обаче, има 3 допълнителни, местни фактора, които в съвкупността си я отличават както от България, така и от останалите страни от ЦИЕ: На първо място - страната не е във валутен борд и курсът на полската злота е плаващ спрямо еврото и останалите валути, т.е. местната Централна банка сама определя монетарната политика на страната. Това доведе до агресивно покачване на референтния лихвен процент до почти 7% и лихви по ипотечни кредити към днешна дата около 10%, което доведе до срив в тегленето на нови ипотечни заеми с над 70%. На второ място - над 2 милиона украинци избягаха в Полша заради войната и предвид близостта на езиците и културите се интегрират изключително успешно в средата и бизнеса. Трябва да се отбележи, че немалка част от тях са със значителни авоари, които в голямата си част се инвестират в недвижими имоти. Според много проучвания се очаква болшинството от тях да останат за постоянно в страната и след края на войната. На трето място – това е силно проактивната и про-бизнес политика на правителството, във връзка с мерките за ограничаване на икономическите ефекти от глобалните кризи. През последните 3 години са приети редица инициативи в подкрепа на икономиката, в частност сектора на недвижимите имоти, като най-новата и очаквана такава ще влезе в сила през лятото на тази година – държавата ще покрива изцяло разходите за лихви по ипотечни кредити на купувачи на първи дом над 2% годишен лихвен процент. Това, в комбинация с 8% ДДС на първичния пазар на жилища, се очаква до голяма степен да неутрализира ефекта на агресивната лихвена политика на Централната банка.

Защо компанията избра именно Полша като дестинация, с която стартира експанзията си в район ЦИЕ?


Изборът на Полша е резултат на повече от 2 години анализ на пазара, през които проучвахме няколко европейски държави като потенциални дестинации за нашата експанзия. Причините са много и комплексни, но ще се опитам да изведа няколко от тях, с уговорката за неизчерпателност: Полският пазар е с 5-6 пъти по-голям от този в България и се характеризира с изключително ниво на децентрализация, по подобие на развитите западни държави: едва 7-8% от населението на Полша живее във Варшава (при 30% в София / България) и поне още 6-7 силно развити и самостоятелни агломерации с по над 400-500 000 души население. При наличие на такава децентрализация, възможностите за инвестиции не се ограничават само в рамките на столицата, но и в други големи райони, които сами по себе си имат силно икономическо развитие и потенциал. Освен това, Полша все още е със статут на развиваща се държава, съответно имаме по-високи нива на доходност в сравнение със Западна Европа. В последните 15-20 години се наблюдава бурно икономическо развитие, както и активна политика от страна на управляващите за привличане на чуждестранен капитал и инвестиции. В резултат на това, днес е трудно да посочиш голям международен инвеститор, който под една или друга форма няма вложения в Полша. Инвестициите създават работни места, повишават доходите, привличат чуждестранни експерти, които създават търсене на повече стоки, услуги и имоти, което привлича нови инвестиции и т.н. Всичко това е много стабилна основа за сектора на недвижимите имоти в дългосрочен аспект, а с проекти на световно ниво като нашите, нямам съмнение, че ще постигнем успешна реализация и статут на един от водещите дивелопъри в страната. В Полша се наблюдава наличие на пазарни сегменти, които не съществуват в България и дават възможност за диверсификация на инвестициите на групата чрез навлизане в някои от тях, както и набавяне на ноу-хау и специфичен опит. Такива са например PRS (Private Rented Sector), PBSA (Purpose Built Student Accommodation), co-living, супер луксозни жилища в небостъргачи, трансформиране на стари офис сгради в жилища и др. Някои от тези типове проекти са сред най-атрактивните класове активи за големите институционални инвеститори днес. Тъй като ги няма в България, инвестирайки в Полша имаме възможност да създадем контакти и отношения, може би съвместен бизнес с тях, което би ни предоставило достъп до значителен капиталов ресурс, с който бихме могли да инвестираме в още по-мащабни проекти. Не е за пренебрегване и фактът, че в исторически план България и Полша имат отлични отношения и генерално възприятието за българите там е много позитивно. Страните ни също така имат много сходна култура, традиции, език и, в интерес на истината, строителни стандарти. Въпреки, че това далеч не са фактори от първостепенно значение, значително улесняват създаването на бизнес и контакти там.

Какви са сегашните позиции и бъдещите цели за развитие на компанията на местния пазар на недвижими имоти? 

Към днешна дата вече имаме регистрирано местно дружество – BLD Homes Sp. z o. o. и офис в един от емблематичните небостъргачи, разположен в централния бизнес район – Q22 на бул. „Йоан Павел II“. Усилията ни са фокусирани върху създаване на контакти с правилните местни партньори – консултанти, адвокати, оценители, дивелопъри, архитекти, строители, чрез които вече имаме и значителен брой потенциални инвестиционни проекти, по-обещаващите от които анализираме детайлно, а за някои водим и активни преговори със собствениците. Целите, които сме си поставили са покупка на или инвестиция в първи проект в рамките на годината. Около него ще започнем да създаваме местния екип и да налагаме бранда BLD в страната. В рамките на 3-5 години от сега планираме да имаме ясно структуриран екип от професионалисти, вече завършени поне 2 проекта и портфейл от други инвестиционни имоти за развитие, след което ще имаме възможност да започнем подготовка за експанзия към други от големите градове в Полша и страни от ЦИЕ. Разбира се, предвид всичко, което се случва в света, следим внимателно развитието и нагласите на международните пазари и инвеститори и адаптираме краткосрочната си стратегия. В дългосрочен план обаче сме уверени както в нашите собствени способности и експертиза, така и в потенциала на Полша и останалите държави от ЦИЕ.