Когато купуваме апартамент в строеж, трябва да знаем една малка, но важна разлика: жилището, което виждаме на архитектурния план, невинаги вече съществува като отделен недвижим имот.
В зависимост от етапа на проекта купувачът може да подпише предварителен договор за бъдеща покупка, да придобие право на строеж или да купи апартамент, който вече може да бъде прехвърлен като самостоятелен обект. Това не са различни наименования на една и съща сделка. Във всеки от тези случаи придобиваме различно право и се нуждаем от различни документи.
Не е необходимо купувачът сам да тълкува всички нотариални актове, строителни книжа и удостоверения. Добре е обаче да знае на кой въпрос отговаря всеки документ. Чия е земята? Има ли строителят право да изгради сградата? Одобрен ли е апартаментът с площта и разпределението, които са представени? До какъв етап е достигнало строителството? Има ли ипотеки или други тежести?
Когато отговорите са ясни и подкрепени с документи, покупката става по-предвидима. Затова преди да обсъждаме схемата на плащане и датата на нотариалната сделка, трябва да сме сигурни какво точно купуваме на настоящия етап и как то ще се превърне в наша собственост.
Първата проверка е кой притежава терена
Преди да разглеждаме строителните книжа, трябва да установим на какво основание компанията реализира проекта.
Всеки документ за собственост на имот трябва да позволява да се проследи кой притежава терена и как го е придобил. Най-често това е нотариален акт за покупко-продажба, но собствеността може да произтича и от друг вписан акт.
Данните в документа трябва да съответстват на кадастралния идентификатор, площта, границите и урегулирания поземлен имот, посочени в останалите строителни книжа. Следва да се провери и дали дружеството, което продава апартамента, е собственик на земята или притежава необходимото право на строеж.
В Имотния регистър могат да бъдат установени вписаните права, ипотеки, възбрани и други тежести. Удостоверението за конкретен имот отразява вписванията, отбелязванията и заличаванията към момента на издаването му.
Наличието на ипотека върху терена не означава непременно, че покупката е невъзможна. Трябва обаче да има ясно договорен ред, по който избраният апартамент ще бъде освободен от ипотеката. Когато проектът се финансира от банка, обичайно се проверяват условията за частично заличаване и документът, който банката ще издаде след извършване на съответното плащане.
Какво означава покупка на имот със суперфиция?
Суперфицията е право на строеж върху земя, която принадлежи на друго лице. Носителят на това право може да изгради и да притежава определените в договора обекти, без да е собственик на самия терен.
Покупката на имот със суперфиция е познат модел при новото строителство и не е основание сама по себе си да се откажем от сделката. Необходимо е обаче да се провери как е учредено правото, в полза на кого, върху кой терен и за кои конкретни обекти.
Документа нотариален акт за суперфиция обичайно представлява нотариален акт за учредяване или прехвърляне на право на строеж. В него трябва ясно да бъдат описани теренът, бъдещата сграда, обектите, които строителят има право да изгради, и свързаните с тях идеални части.
Тази проверка е важна, защото при подобна сделка купувачът може да придобие апартамента и съответните идеални части от правото на строеж, без да получи собственост върху част от земята. Това трябва да бъде отразено точно както в предварителния договор, така и в бъдещия нотариален акт.
Преди завършването на сградата в груб строеж предмет на сделката може да бъде право на строеж за бъдещия апартамент. След достигането на предвидения в Закона за устройство на територията етап отделните обекти в сградата могат да бъдат прехвърляни като самостоятелни имоти. Поради тази разлика моментът на покупката трябва да бъде съобразен с текста на договора и начина, по който е описан придобиваният обект.
Какво проверяваме в разрешението за строеж?
Официалното наименование на документа е разрешение за строеж. То трябва да бъде издадено от компетентния орган, да е влязло в сила и да се отнася за същия терен и проект, за които се предлага апартаментът.
При проверката на разрешение за строеж в София трябва да се проследят неговият номер, датата на издаване, възложителят, описанието на строежа и имотът, в който ще се строи. Важно е да се види дали впоследствие са издавани заповеди за промени или допълнения.
Столична община поддържа публичен регистър на разрешенията за строеж, в който може да се търси по адрес, район, идентификатор, номер и други данни. Справката в регистъра е полезна за първоначална ориентация, но не заменя прегледа на пълния документ и свързаните с него заповеди.
Самото наличие на разрешение не е достатъчно. То трябва да е издадено въз основа на одобрен инвестиционен проект и да позволява изграждането на сградата с параметрите, представени на купувачите.
Какво ни показват одобрените архитектурни проекти?
Под общото наименование инвестиционен проект попадат различни проектни части. Сред тях са архитектура, конструкция, електрически и ВиК инсталации, отопление и вентилация, енергийна ефективност, пожарна безопасност, вертикална планировка и озеленяване.
За купувача най-разбираема обикновено е архитектурната част. Одобрените архитектурни проекти показват разположението на сградите, етажите, апартаментите, общите части, стълбищата, асансьорите, гаражите и прилежащите помещения.
Планът на избрания апартамент трябва да бъде сравнен с одобрения проект. Проверяват се номерът на обекта, етажът, площта, изложението, броят на помещенията, терасите, складът и гаражът, ако такъв е включен в сделката.
Важно е да се установи дали представеният търговски план повтаря одобрения архитектурен проект или съдържа последващи промени. Ако се предвиждат изменения по желание на купувача, те трябва да бъдат технически допустими и договорени преди изпълнението на съответните строителни работи.
Към предварителния договор е препоръчително да бъдат приложени план на апартамента и техническа спецификация. В спецификацията се описват степента на завършеност, материалите, дограмата, фасадата, инсталациите и изпълнението на общите части. Така бъдещият собственик може да сравни завършения имот с договореното.
Какво означават Акт 14, Акт 15 и Акт 16?
По време на строителството се съставят редица документи, известни общо като актове за строителство. Те отразяват извършените работи и изпълнението на отделните етапи. Купувачът не получава непременно копие от всеки акт, но трябва да познава документите, свързани с основните плащания и срокове по договора.
Акт 14
Акт 14 е актът за приемане на конструкцията. Той се подписва след изпълнението на носещата конструкция на сградата и е сред основните документи, свързвани с достигането на груб строеж.
При сделка след този етап юристът и нотариусът трябва да проверят документите, с които завършването на грубия строеж е удостоверено по предвидения в закона ред. Това е важно, защото от достигнатия етап зависи дали предмет на прехвърлянето е право на строеж или вече изграден самостоятелен обект.
Акт 15
Акт 15 се съставя след завършването на строежа от възложителя, проектантите, строителя и строителния надзор. С него се удостоверява, че сградата е изпълнена съобразно одобрените проекти, строителните изисквания и договорите между участниците.
Документът служи за предаване на строежа от строителя на възложителя и е част от подготовката за въвеждане в експлоатация. Наличието на Акт 15 все още не означава, че апартаментите могат законно да се използват.
Акт 16 и въвеждането в експлоатация
Изразът Акт 16 се използва широко за крайния етап, но не всяка жилищна сграда получава документ с това наименование.
За строежите от първа, втора и трета категория процедурата може да включва протокол образец 16 и разрешение за ползване от ДНСК. Строежите от четвърта и пета категория се въвеждат в експлоатация с удостоверение от органа, издал разрешението за строеж. Затова при покупка трябва да се провери категорията на конкретната сграда и точният документ, който е издаден за нея.
Когато жилището се купува на етап на завършено строителство, трябва да бъде представено разрешението за ползване или удостоверението за въвеждане в експлоатация. Издадените от Столична община удостоверения могат да се проверяват в нейния публичен регистър.
Предварителният договор не прехвърля собствеността
При покупка в строеж обикновено първо се подписва предварителен договор. Той задължава страните при изпълнение на договорените условия да сключат окончателен договор с нотариален акт, но сам по себе си не прави купувача собственик.
Затова описанието на бъдещия имот трябва да бъде достатъчно подробно. Посочват се сградата, входът, етажът, номерът на апартамента, площта, идеалните части, складът и гаражът или начинът, по който се придобива паркомястото. Когато все още няма кадастрален идентификатор, към договора трябва да бъде приложен подписан план, който позволява обектът да бъде разпознат без съмнение.
В договора се записват също цената с приложимия ДДС, графикът на плащанията, сроковете за достигане на отделните строителни етапи, срокът за въвеждане в експлоатация и условията за сключване на окончателната сделка.
Плащанията е по-добре да бъдат обвързани с конкретни документи, например с достигането на груб строеж или съставянето на Акт 15, вместо с общи изрази за напредък на строителството. Необходимо е да бъдат уредени и последиците при забавяне, допустимите промени по проекта, условията за освобождаване от ипотека и редът за предаване на готовото жилище.
Прегледът от адвокат с опит в недвижимите имоти трябва да се извърши преди подписването и плащането на резервационна сума или първа вноска. Нотариалната проверка при окончателната сделка не може да замени предварителния анализ на договора.
Кои документи са необходими за нотариалната сделка?
Точният комплект се определя от нотариуса според етапа на сградата, правното основание за собственост и особеностите на сделката. Основните документи, които трябва да са налични за проверка, обикновено включват:
| Документ | Какво удостоверява |
|---|---|
| Нотариален акт или друг документ за собственост | Правата на продавача върху земята, правото на строеж или готовия апартамент |
| Удостоверение за тежести | Вписаните ипотеки, възбрани, искови молби и други права върху имота |
| Схема на самостоятелния обект | Кадастралния идентификатор, площта, адреса и предназначението на апартамента |
| Удостоверение за данъчна оценка | Данъчната оценка на имота, незавършеното строителство или правото на строеж |
| Строителни книжа | Разрешението за строеж, документите за достигнатия етап и въвеждането в експлоатация, когато сградата е завършена |
| Документи за представителната власт | Кой има право да подпише сделката от името на дружеството или собственика |
| Банкови документи | Условията за кредитиране или заличаване на ипотека, когато сделката включва банка |
Защо е необходима схема на апартамента?
Стандартната схема на имот при покупка на апартамент означава схема на самостоятелен обект в сграда. Тя се издава от Агенцията по геодезия, картография и кадастър и съдържа данните, с които жилището е нанесено в кадастралната карта.
Според АГКК при разпоредителна сделка в район с одобрена кадастрална карта се изисква скица за земята или сградата и схема за самостоятелния обект.
Данните в схемата трябва да съответстват на нотариалния акт и предварителния договор. Проверяват се идентификаторът, етажът, площта и предназначението на имота.
Паркоместата заслужават отделно внимание. Самостоятелно очертаното място в подземен гараж невинаги представлява отделен кадастрален обект. То може да бъде прехвърлено като самостоятелен гараж, идеални части от общ гараж с разпределено ползване или по друг правно допустим начин. Преди сделката трябва да бъде ясно какво точно придобива купувачът.
За какво служи данъчната оценка?
Удостоверението за данъчна оценка на имот се издава от съответния отдел Общински приходи на Столична община. То е сред документите, които се използват при нотариалното прехвърляне и определянето на дължимите данъци и такси.
При новото строителство документът може да се отнася до завършен апартамент, незавършено строителство или право на строеж. Столична община поддържа отделни услуги за данъчна оценка на недвижим имот и незавършено строителство, както и на право на строеж. Затова видът на удостоверението трябва да отговаря на това, което действително се прехвърля с нотариалния акт.
Какво трябва да получим при предаването на апартамента?
Нотариалният акт урежда собствеността, но предаването на готовото жилище е отделен момент. Тогава се подписва приемо-предавателен протокол, в който се описват състоянието на апартамента, наличните ключове и дистанционни устройства, показанията на измервателните уреди и забелязаните дефекти.
Купувачът трябва да разполага и с информация за гаранционните срокове, реда за подаване на сигнали, поддръжката на общите части и правилата за управление на сградата. Когато жилището се предава със завършени настилки, врати или оборудване, тяхното състояние също се отбелязва в протокола.
Добре подреденото предаване спестява бъдещи спорове, защото ясно показва в какво състояние е получен имотът и кои забележки трябва да бъдат отстранени от строителя.
Какво отличава работата с утвърдена строителна компания?
При покупка директно от доказана строително-инвестиционна компания информацията за проекта идва от екипа, който го разработва и управлява. Купувачът може да получи актуални планове, технически спецификации, график на строителството и точни данни за свободните жилища.
Опитът личи и в организацията на документите. Данните в търговските планове, договорите, строителните книжа и бъдещия нотариален акт трябва да съвпадат. Сроковете и плащанията трябва да бъдат свързани с ясни етапи, а въпросите за финансирането, ипотеките и предаването да имат предварително установен ред.
Завършените проекти дават допълнителна възможност да се провери как компанията изпълнява поетите ангажименти и как комуникира със собствениците след приключването на строителството.
Документите показват целия път до собствеността
Сигурната покупка не зависи от един документ. Необходимо е собствеността върху терена, правото на строеж, разрешението, одобрените проекти, строителните актове и договорът да описват последователно един и същ бъдещ имот.
Разгледайте проектите на BLD в продажба и поискайте информация за документите, които съответстват на настоящия етап на избраната сграда.
Планът показва как ще живеем в апартамента. Документите показват как той ще стане наш.